Gård och gårdshus

Kära grannar och föreningsmedlemmar

Det står ett hus på gården som vi gärna vill göra något med. Men …

… i samband med gårdshusprojektering har vår nuvarande rådgivare ÅF påtalat att vår gård dessvärre har lite brister. Situationen som sådan bedöms inte vara superakut, men gården bör åtgärdas inom en 5-10 års-period. Det stora problemet är vattenavrinningen då våra två brunnar inte räcker till för att hantera den mängd vatten som snösmältning eller ett kraftigt regn medför.  Det bergfasta handlingsråd vi har fått är att åtgärda gården i samband med att gårdshuset repareras eftersom det ändå måste göras och blir billigare och mindre störande i samband med gårdshusprojektet.

Det bör också påpekas att gårdshuset måste åtgärdas snarast och att det dessutom har relativt sett höga uppvärmningskostnader. Därför verkar det vara en god idé att bygga om gårdshuset till bostad så att föreningen kan få intäkter vid en försäljning. Föreningen får därefter intäkter via avgiften och slipper stå för uppvärmning.

Renoveringen av gården består i huvudsak av ”borthyvling” av nuvarande asfaltsskikt och påläggning av nytt samt upptagande av minst en dagvattenbrunn samt renovering av befintligt gårdsbjälklag.

Styrelsen har noga övervägt detta och kommit fram till att det bästa är att agera enligt rekommendation. Styrelsen säger surt liksom räven med rönnbären, men tycker trots allt att det ur det dåliga kan komma mycket positivt.

De kostnader som uppstår bedöms som följande:

För gård 2,4 miljoner (8 000 kronor per kvm x 300 kvm), gårdshus 1,9 miljoner (25 000 kronor per kvm x 75 kvm), tvättstuga 0,5 miljoner och kostnader ÅF 0,4 miljoner. 

Försäljningen av gårdshuset beräknas inbringa 3,5 miljoner. Föreningen måste således öka sin belåning med 1,7 miljoner, vilket leder till en ökad kostnad med cirka 70 000 kronor per år.

Allt detta är beräkningar och estimat. Förhoppningsvis ligger intäkten lite lågt vad gäller försäljningen av gårdshuset men å andra sidan så är det ju inte ovanligt att byggkostnader drar iväg och den framtida räntan står ju skriven i stjärnorna.

För att täcka de kostnader som uppstår planerar styrelsen därför en avgiftshöjning på 10 procent från och med 2012.

Som rutten lök på den möjliga laxen kommer att de senaste åren då Kung Bore och Prins Fortum har varit allt annat än milda härskare över vårt vackra rike, Observatoriegatan 9. Styrelsen har sett att kostnaderna för uppvärmning och el har skjutit i höjden men har valt att inte schackra med avgifterna i onödan. Den höjning som nämns ovan kan upplevas vara i överkant, men bedöms nödvändig för att över tid kunna hålla jämna avgifter.

Visar det sig att vi räknat kostnader i överkant och/eller intäkter i underkant så är det ju inget som hindrar en avgiftssänkning framöver.

Många har säkert som styrelsen föreställt sig en rejäl avans vid försäljning av gårdshuset. Det vi nu kan förutse är en något lägre vinst (om ens någon) i reda pengar räknat. Istället för pengar vinner vi dock en vacker och hållbar gård. Styrelsen bedömer att gårdshuset kan inbringa 50 000 kronor per kvm, alltså totalt som ovan 3,5 miljoner. När vi fått in pengar hoppas vi kunna delamortera nyupptagna lån och således reducera räntekostnaden. När detta är på plats kan en avgiftssänkning övervägas.

En avgiftshöjning är ju inte det man helst önskar om man önskar sälja sin lägenhet. Emellertid känner styrelsen att gården bedöms vara så pass dålig att vi under alla förhållanden måste flagga detta i styrelsens årsredovisning så att styrelsen inte för medlemmarna bakom ljuset. Sett ur detta perspektiv är det kanske inte så surt med en höjning av avgiften eftersom det kommer något gott ur den. Vårt hus är ett av de äldsta på gatan och styrelsen vill att huset skall stå kvar länge. Det kommer säkerligen framtida spekulanter också gilla.

Styrelsen Bf Stjernfallet